物业管理新规将进一步提升海南自贸港社区治理能力。王程龙 摄
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加强党建引领提升管理水平
党支部建到小区，党建引领破解物业管理难题。省住建厅总工程师林诗辉表示，《条例》明确规定推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与的积极性，加强社区治理。
关于党建引领在社区治理中的作用有多大，海口圣地亚哥小区就是一个鲜活的例子。2020年6月28日，圣地亚哥小区党支部揭牌。“小区有了党支部，社区就有了凝聚力。”这是圣地亚哥小区业主的心声。在党建引领下，小区治理迈上新台阶，迎来华丽蜕变。破损道路得到了修护，新建了业主活动室和党员活动室，邻里关系更和谐……曾经的闹心小区变成业主满意的幸福家园。市业主委员会协会相关负责人说，把党组织建在小区，通过发挥党支部战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，能更好地为小区居民服务，提升基层治理水平。据统计，海口已有40多家小区成立党支部，通过党建引领提高小区治理水平，增强业主的幸福感。
《条例》明确，加强党建引领的同时，强化政府监管。林诗辉介绍，《条例》明确物业主管部门等相关部门在物业管理中的职责，要求物业管理行业组织依法加强行业自律管理，规范行业行为；推动物业管理重心下移，《条例》明确街道办事处、乡镇人民政府和居（村）委员会在物业管理中指导、协助、监督职责，规定县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专（兼）职物业管理工作人员。
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共有部分经营收益归属业主
省人大常委会法工委规章备案处处长林崇高介绍，《条例》规定，应依法决定利用业主共有部分进行经营；明确收益归属，从账目、账户方面加强监管。规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，应当单独列账或者设立单独账户，或由业主委员会与物业服务人设立共管账户；规定业主大会、业主委员会可对业主共有部分经营收益的使用情况进行审计。《条例》明确挪用、侵占业主共有部分经营收益的法律责任，“构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”林崇高说。
目前，海口一些小区已施行“信酬制”管理，物业管理支出让业主看得见。琼苑广场小区成立了由业委会、业主与物业三方共管的账户，所有收支公开透明。业主打开业主查询系统APP，每一笔收支都清清楚楚，有疑问可随时查询。目前，美兰区正在辖区积极推广“信酬制”试点工作。
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加强监管保障业主合法权益
业主住得舒不舒心，物业管理服务水平好不好很重要。省住建厅房地产市场监管处处长王智透露，针对物业服务人不按照约定提供服务，损害业主合法权益等问题，《条例》从三方面进一步规范了物业服务人的行为。
《条例》规定了物业服务人的义务，明确物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并做好物业维修、养护和更新，建立健全安全防范制度，维护物业管理区域环境卫生，不得泄露业主信息等。
《条例》强化物业服务人的信息公示义务。王智说，此举是为减少和化解物业服务人与业主因物业管理信息不对称产生的矛盾，进一步保障业主的知情权。
“因物业服务人拒绝退出产生的物业纠纷时有发生，严重影响业主正常生活。”王智介绍，《条例》规范物业服务人的退出，明确物业服务合同的权利义务终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。进一步明确业主委员会或者业主可以请求相关部门责令原物业服务人退出物业管理区域，并可向辖区公安机关请求协助，或依法向人民法院提起诉讼。
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明确物管违法行为法律规则
小区业委会和物业不作为、乱作为该怎么办？林诗辉表示，《条例》相应增加和完善了处罚内容，进一步明确建设单位、物业服务人、业主委员会等各方违法行为的法律责任。若物业服务人、业主委员会委员违反《条例》相关规定，挪用或者侵占业主共有部分收益的，责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
与此同时，物业服务人违反《条例》规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处以相应的罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。
负责审理全市物业纠纷一审民事案件的琼山区法院办理了不少小区物业被“炒”后引发的纠纷案件。6月15日，一起案件的承办法官回忆称，维多利亚花园小区业主委员会曾为此状告物业公司，经过法院调解，物业纠纷画上句号。该法官认为，《条例》有助于约束物业管理各方依法履职，促进物业管理在法治轨道上良好运行。